今日，地产债市场继续承受压力，万得地产债30指数在午后交易时段大幅下挫3.99%，连续第六个交易日收阴，并跌破关键的1000点心理关口。其中，万科集团的多只债券表现尤为疲软，“21万科02”债券上午跌幅超过20%，触发临时停牌后，其跌幅进一步扩大至27%;其他几只万科债券也出现了不同程度的下跌，反映了投资者对于大型房地产企业债务问题的担忧。
尽管2024年第四季度地产债融资出现了一定程度的回暖迹象，但即将到来的2025年将给房企带来巨大的偿债压力。根据中证鹏元的数据统计，明年房企需面对超过3000亿元人民币的债券到期以及超过2000亿元的回售选择权行使带来的资金需求，特别是3月和6月将成为偿债高峰。这一严峻形势迫使市场参与者密切关注这些企业的财务健康状况及其应对能力。
值得注意的是，在政策层面，自9月底中央政治局会议提出“止跌回稳”的目标以来，政府出台了一系列旨在稳定房地产市场的措施，包括放宽信贷条件等，这在一定程度上促进了地产债市场的短期复苏。然而，这种改善能否持续尚存不确定性。从全年来看，2024年房地产行业境内的信用债融资总额为3448.5亿元，较去年同期下降了18.5%，显示出整体环境依然充满挑战。
对于个别企业而言，万科、龙湖等龙头房企面临着即将到来的大额债券到期或回售事件，如万科将在1月份和2月份分别有80亿元的中期票据到期。同时，民营及混合所有制房企的债券融资难度更大，多数依赖于中债增信担保发行，仅有少数如杭州滨江集团能够实现市场化发行。
在二级市场上，央国企地产债收益率已经降至历史低位，但利差却有所扩大。对此，中金公司研究团队预计短期内央国企地产债收益率可能会随着市场波动而调整，而利差趋于稳定并可能缩窄，为投资者提供超额收益的机会。不过，考虑到当前环境下优质头部央国企地产债仍具有配置价值，建议采取适度久期策略，并对信誉良好的大型央国企适当增加投资期限。
综上所述，虽然目前央国企尚未显现实质性违约风险，且其融资渠道相对畅通，但金地、万科、龙湖等行业巨头债券价格的剧烈波动无疑加剧了整个行业的不稳定性。因此，这些企业能否保持刚性兑付成为了防止风险向央国企扩散的关键所在。随着未来几个月内大量债券到期，市场将继续考验这些公司在复杂经济环境下的偿债能力和资本结构优化水平。
