两部门发布三条关于住房贷款方面的政策之后，央行今日下午又出台了支持楼市去库存的重磅利好措施。在5月17日下午国新办举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
据了解，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
银行可按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
住房和城乡建设部副部长董建国在本次吹风会上表示，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
分析师认为，随着监管层推出楼市“去库存”组合拳，未来展开收储模式的相关政策有望在各城市加速落地。
事实上，近期已有地方开始以收储模式，探索楼市去库存相关路径。
在4月30日政治局会议明确将统筹研究消化存量房产后，杭州打响了收储模式去库存第一枪。杭州临安区政府日前披露，经研究决定，将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源要求位于杭州市临安区范围内。
此外，云南省大理白族自治州人民政府发布17条提振楼市措施，其中提到，鼓励收购存量房作为保障房或人才房，去化周期超24个月的县市不再新建保障房。
而在5月17日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
何立峰指出，当前要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。
值得关注的是，对于去库存，本次会议传递出重要信息。
何立峰要求，对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
分析人士指出，本次会议明确，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，这是此次政策最为核心的要点之一。
“对于高库存的城市来说，本次会议传递出重大利好。其重要意义在于，高库存的城市可利用该政策持续推进‘以购代建’工作，在加快保障性住房供应的同时，还有助于库存房源的消化。”易居研究院研究总监严跃进称。
其进一步表示，本次会议响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，把消化库存房源、建立多层次保障性住房的工作有机结合起来，既符合市场规律，也具有非常好的导向。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，当前新房市场去库存压力已然达到高点，政府收购商品房作为保障房力保商品房的去化问题，对商品房的交付也有一定积极作用。
“政策要通过收储来发挥稳定市场的作用，需要大幅去库存，压降住宅去化周期至 18 个月以内。”天风证券分析师宋雪涛表示。
据易居研究院数据，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存规模约49916万平方米，环比下降0.1%，同比下降1.9%;按一、二、三四线城市分类，分别为3586、24163和22167万平方米，环比增速分别为3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分别为11.5%、-4.5%和-0.9%。
从去化周期来看，数据显示，3月份100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为19.2、21.6和33.1个月;而上述几类城市2019年12月份去化周期，分别为12.2、8.9、和10.2个月。
业内人士认为，近期包括杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等，均是各地“以购代建”的典型案例，这些措施对于消化存量、补充增量都有着积极的作用。
严跃进指出，地方政府以收储方式去库存，其重心在于房企新房库存，有助于房企快速回笼资金，实现销售数据和资金状况改善。
不过，据天风证券测算，通过收储压缩住房去化周期至平稳状态，大约需要约7万亿元的资金(在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下)。
除前述“国家队”下场收购新房，在消化存量房产方面，4月郑州、南京等城市大力推进“国企收旧换新”模式，也成为激活楼市的一种方式。
中指院指数研究部总经理曹晶晶指出，在“收旧换新”模式下，由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房，这一方面可以及时解决居民因二手房无法售出导致的换房不畅;另一方面可以稳定二手房挂牌规模，稳定价格预期，同时还可以通过“换新”的方式将需求导入新房市场，实现新房去库存。
“目前相关政策已取得一定成效，预计后续将有更多城市落实相关举措。若配套资金支持到位，有望促进新房二手房良性循环、释放购房需求。”曹晶晶称。
此外，对于本次会议提及推进保交楼工作，王小嫱认为也将对恢复市场信心产生积极作用。
“去年在各大保交楼专项债推动下，项目竣工增速不断走高。但进入今年，竣工增速连续3月维持在负值，保交楼跟民生息息相关，只有按时交付新房，才会消除购房者的顾虑，促进房地产市场的平稳发展。”王小嫱补充道。
