龙湖集团在2024年12月9日顺利完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金及利息兑付工作,涉及总金额约10.3亿元人民币。此次兑付标志着龙湖集团已将2024年度内所有到期的公开债务全部还清。这不仅展示了龙湖集团强大的资金管理和良好的信用记录,也体现了公司在面对复杂市场环境时所采取的稳健财务策略。
今年以来,龙湖集团一直坚持如期或提前兑付债券的原则,展现了公司对于债务管理的高度重视和对投资者的责任感。例如,在6月28日,龙湖提前兑付了总额为26.5亿元的CMBS,并同时回购了6.2亿美元的境外债;7月17日,公司按期完成了“19龙湖04”债券的兑付,金额达14.93亿元;而在8月,则成功兑付了“21龙湖05”债券,金额为19.991亿元。龙湖管理层还透露,针对2025年一季度到期的境内债,已经提前回购了7亿元,剩余65亿元也将计划提前归集偿还。这种积极的债务管理策略,反映了龙湖对于优化债务结构、降低杠杆率的坚定承诺。
随着行业旧有发展模式的不可持续性逐渐显现,龙湖集团调整战略方向,优先削减短期债务而非增加新的投资。为此,公司在下半年明显放缓了土地收购的步伐。根据中指院的数据统计,截至2024年11月,龙湖权益拿地金额为65亿元,新增货值176亿元,分别位列拿地百强榜第29名和行业第38名。预计到2024年底,龙湖融资余额约为1700亿元左右,而2025年将继续有序压降债务规模,银行融资比例将进一步提高,确保短债与外债结构保持健康状态。展望未来,龙湖仅余少量境内信用债和境外债务需要偿还,经营性现金流预计将能够覆盖这些债务。
龙湖集团正通过其经营性现金流来支持有息负债的稳步下降,特别是在当前经营性物业贷款政策放宽的情况下,龙湖作为受益最大的房企之一,拥有更多空间进行债务结构调整。标普研究报告指出,龙湖2024年上半年新增经营性物业贷款达到220亿元,其中大部分是通过提高抵押率获得。据估计,未来一年内龙湖还可以通过抵押购物广场举借160亿至180亿元的新债务。此外,龙湖管理层表示,对于即将到期的中债增信债券,计划用经营性物业贷款替换偿还。高盛研究部看好龙湖的投资物业组合增长所带来的自给自足能力,认为这是优化债务结构和降杠杆的重要支撑。同时,标普也肯定了龙湖经营性物业产生的现金流稳定性,认为它可以在一定程度上弥补开发业务可能存在的不足。
从业绩表现来看,龙湖集团在2024年的前10个月实现了845亿元的总合同销售额,合同销售面积达到了596.8万平方米。在经营性物业方面,截至10月末,龙湖集团实现了约220.9亿元的经营性收入,其中运营和服务收入各占约一半。这些成绩进一步证明了龙湖集团在市场变化中的适应能力和其多元化业务模式的成功。